אחמד אסמאעיל בחאש נ' מינהל מקרקעי ישראל-מחוז ת"א ואח'

פסק דין

מבוא

1. זוהי תביעה, שהוגשה בדרך של המרצת פתיחה. התובע, אחמד אסמאעיל בחאש (להלן: "התובע" או "בחאש") עותר לכך שבית המשפט יצהיר כי הוא זכאי להירשם כבעלים בקרקע בחלקה מס' 4 בגוש 7828 (להלן: "חלקה 4") בשטח של 6,855 מ"ר וזאת כפיצוי על קרקע בחלקה 21 בגוש 7877 (להלן: "חלקה 21"), שהופקעה עוד בשנת 1954 מאביו המנוח.

כן טען התובע כי הוא זכאי לרכוש ממינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל") את יתרת השטחים שבבעלות המינהל בחלקה 4 במחיר השוק.

התביעה הוגשה כנגד המינהל, ומאוחר יותר הצטרפה להליך חברת כביש חוצה ישראל (להלן: "החברה").

עיקר טענות הצדדים

2. התובע טוען להבטחה שלטונית שניתנה לו, הבטחה שכבר הוחל בביצועה. לטענתו, המינהל הציע לאביו לפצות אותו בכסף. התובע, שהזכויות בחלקה הועברו לו מאביו, ביקש לקבל קרקע חליפית במקום הקרקע שהופקעה. לצורך כך בא בדברים עם מר אמנון תגר מטעם המינהל (להלן: "תגר") והגיע עמו להסכמות, כי אם ימציא לידיעת המינהל ויגרום לרישומה של חלקה חלופית, שהמינהל לא ידע עליה, יקבל התובע שטח דומה לשטח שהופקע בחלקה שיגלה. התובע אכן הביא לידיעת המינהל את דבר קיומה של חלקה 4, שחלק מהזכויות בה הגיעו לנפקדים. המינהל לא ידע על הקרקע האמורה, ולאחר מאמצים רבים הביא התובע לרישומה של החלקה על שם המינהל. כאשר הגיע תורו של המינהל לעמוד בהתחייבויותיו כלפי התובע, נסוג המינהל וסירב לקיים את ההבטחה לתובע.

בשלב מאוחר יותר הבטיח המינהל חלקים מחלקה 4 לחברה, שביקשה למסור אותם לאנשים אחרים, מהם הופקעו מקרקעין לצורך סלילת כביש חוצה ישראל.

3. המינהל כופר בטענות התובע. לטענת המינהל, הביאו עובדי המינהל, לפנים משורת הדין, את בקשות התובע לאישור הגורמים המוסמכים במינהל, אלא שהבקשות לא אושרו, שכן חרגו מנהלי המינהל והוראות החוק.

המינהל לא טוען שהתובע, שנכנס לנעלי אביו המנוח, אינו זכאי לפיצוי כספי מכוח חוק רכישת מקרקעין (אישור פעולות ופיצויים), תשי"ג - 1953 (להלן: "חר"מ") בגין הזכויות בחלקה 21. אלא שהתובע אינו מסתפק בפיצוי הכספי ומבקש כי חלף פיצוי זה יוענקו לו זכויות במקרקעין אחרים, דהיינו בחלקה 4, וכי בנוסף לכך יתאפשר לו לרכוש, בפטור ממכרז, את יתרת זכויות המינהל בחלקה 4. כל זאת, לגירסת המינהל, בניגוד לקבוע בחר"מ ובנוהלי המינהל. המינהל טוען, כי אינו מוסמך ואינו נכון להעדיף את התובע על פני אחרים ולהעניק לו זכויות שאינו זכאי להן ושאנין מוקנות לאחרים במצבו.

מוסיף המינהל וטוען, כי גם אם הייתה ניתנת הבטחה שלטונית על-ידי המינהל, טענה המוכחשת, בוודאי שלא יכולה הייתה לחרוג מ-1/3 משטח חלקה 21 (6,855 מ"ר), שכן הקניית כל שטח מעבר לכך הינה בניגוד לנוהל חר"מ. התובע מבקש כי יאופשר לו לרכוש את מלוא יתרת זכויות המינהל (סה"כ 10,062 מ"ר) והמינהל טוען ביחס לטענה זו כי היא משוללת כל בסיס ודינה להדחות.

4. החברה טוענת, כי צדדים שלישיים תמי לב, אשר מקרקעיהם הופקעו לצרכי הקמת כביש מס' 6, הסתמכו על מצגי החברה, שמקורם במצגי המינהל, ולפיהם זכאים אותם צדדים שלישיים להירשם כבעלי מחצית מזכויות המינהל בחלקה 4, זאת כפיצוי בגין הפקעת מקרקעיהם. לשיטתה, יש לדחות את תביעת התובע, לפחות ככל שהדבר נוגע לחלקים בחלקה 4 אשר מיועדים להיות מועברים למופקעי חוצה ישראל על פי הסכמי הפיצוי שנחתמו איתם, וכי יש לכבד את החלטת הנהלת המינהל, שלפיה מחצית מזכויות המינהל בחלקה 4 תוקצינה למופקעי חוצה ישראל כפיצוי בגין הפקעת מקרקעיהם לצרכי הקמת כביש 6.

ההשתלשלות העובדתית - כללי

5. העובדות בפרשה זו נלמדות מעדותו של התובע, אך גם, ובעיקר, מהמסמכים שהוגשו לתיק, הן במצורף לתצהירים והן מאוחר יותר, בהתאם להסכמה דיונית, מתוך התיק שאותר במינהל.

אין חולק כי חלקה 21, בשטח של 6,855 מ"ר, נרכשה ע"פ חר"מ והועברה לבעלות רשות הפיתוח. ערב הרכישה הייתה החלקה בבעלותו של המנוח איסמעיל סלימאן בחאש תושב טייבה – אביו המנוח של התובע. כיום החלקה הינה חלק ממשבצת מושב תנובות וקיימים עליה שטחי נחלות ושטחי עיבוד עונתי.

התובע פנה למינהל בבקשה לקבלת פיצוי בגין רכישת חלקה 21 והמציא פסק דין הצהרתי, שלפיו הוא זכאי לזכויות בחלקה, הואיל וזכויות אלו הועברו אליו על-ידי אביו בשנת 1992. התובע ביקש לקבל פיצוי בקרקע הידועה כחלקה 4 בטייבה ששטחה הכולל 39,327 מ"ר ואשר ייעודה הינו חקלאי. מבדיקת הבעלות אשר ערך המינהל לגבי החלקה נמצא כי החלקה בבעלות פרטית. על פי מידע שנמסר למינהל על-ידי התובע נמצא כי אחד הבעלים בחלקה, שלו שייכים כ-1/3 מהזכויות בחלקה, נפטר, ומבין היורשים קיימים נפקדים. כמו כן, התובע פעל ורכש מהיורשים שטח בחלקה והמציא למינהל הסכמי מכר המעידים על כך.

לבעלות המדינה הועברו זכויות של 10,753 מ"ר במושע בחלקה 4 אולם בעקבות ערעור שהוגש על הליכי הרישום, בגין חלקו של האפוטרופוס לנכסי נפקדים, פחת השטח של המדינה בחלקה ומהווה כיום 10,062 מ"ר.

התובע פנה למינהל וביקש ממנו כי 10,753 מ"ר מתוך חלקה 4 אשר בבעלות המדינה יועברו לבעלותו, חלקו בגין פיצויים לפי חר"מ עבור זכויותיו בחלקה 21 ואת יתרת השטח בחלקה ביקש התובע, לטענתו, לרכוש על פי שומת השמאי הממשלתי.

המינהל הודיע לתובע, כי בכוונתו למסור את זכויות המדינה בחלקה 4 לפיצוי להפקעת כביש 6 אך התובע הודיע כי הוא רואה עצמו זכאי לקבל זכויות רשות הפיתוח בחלקה 4.

6. על פי נוהל מתן פיצוי לפי חר"מ ותקנותיו, הקיים במינהל, זכאי התובע לקבל פיצוי בגין ההפקעה, כמפורט בסעיף 6.2 לנוהל. בהתאם לאמור בנוהל ניתן לקבל פיצויים בגין הפקעה עד 1/3 מהתמורה בקרקע, במידה ויתברר כי טיב הקרקע הינו זהה. בהתאם לבדיקה שנערכה על-ידי המינהל נמצא כי טיב הקרקעות זהה ולפיכך על פי נוהלי המינהל זכאי התובע לקבל 2,285 מ"ר פיצוי מתוך חלקה 4.